Le 26 février, le Conseil fédéral a mis en consultation une modification de l’ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux (OBLF), apportant ainsi dans le droit du bail une clarification du calcul du rendement admissible, un instrument qui exerce une influence directe sur l’augmentation des loyers.
Bref historique
L’art. 269 du code des obligations interdit les loyers abusifs lorsque la chose louée permet d’obtenir un rendement excessif. En revanche, ni la loi, ni l’ordonnance ne précisent quand ce rendement doit être considéré comme étant excessif.
C’est la jurisprudence du Tribunal fédéral qui définit que le rendement net se fonde sur le taux hypothécaire de référence en vigueur. Depuis 1986, il était admis en pratique que le rendement visé à l’art. 269 CO était admissible lorsqu’il ne dépassait pas le taux de référence de plus de 0,5%.
Dans un arrêt du 26 octobre 2020 (ATF 147 III 14), la Haute cour a cependant modifié sa jurisprudence à ce sujet, en prévoyant une augmentation du rendement net admissible jusqu’à 2% de plus que le taux d’intérêt de référence si ce dernier ne dépasse pas 2%, créant une insécurité juridique dans le cas où le taux en question dépasserait cette limite.
Cette évolution jurisprudentielle avait été fortement critiquée par l’Asloca, qui estimait qu’elle entraînerait des hausses de loyers. À titre illustratif, l’un des exemples chiffrés publiés par l’association de défense des locataires montre que le passage d’un rendement admissible net de 1.75% à 3.25%, avec un taux hypothécaire de référence à 1.25%, pouvait se traduire, pour une maison de 4 appartements, par une hausse de loyer admissible par appartement d’environ 1’344 CHF à 1’979 CHF, soit une augmentation de loyer de 635 CHF par mois par appartement.
Dans la foulée de cet arrêt, la motion 22.4448 Engler a été déposée et adoptée par les Chambres fédérales. Celle-ci demandait, sans questionner le revirement de jurisprudence effectué par le Tribunal fédéral, de régler sur le plan politique l’insécurité juridique engendrée par l’arrêt de 2020.
Contenu du projet du Conseil fédéral
C’est par une modification d’ordonnance que le Conseil fédéral a donc décidé de clarifier les choses. Le projet prévoit d’inscrire dans l’OBLF un mécanisme liant explicitement le rendement admissible au taux d’intérêt de référence, selon les modalités suivantes :
- Jusqu’à un taux d’intérêt de référence de 2%, un supplément de 2 points de pourcentage reste admissible.
- À partir d’un taux d’intérêt de référence de 2,25%, le supplément admissible est réduit par paliers de 0,25 point de pourcentage.
- À partir d’un taux d’intérêt de référence de 6%, le supplément reste inchangé à 0,5 point de pourcentage.
Le logement : un enjeu central pour l’action sociale
Cette augmentation du rendement admissible survient alors que le marché suisse du logement a connu un renchérissement constant durant les vingt dernières années, les loyers moyens ayant augmenté de 22,1% entre novembre 2005 et novembre 2021. Cette augmentation sera accentuée par les modifications prévues par le Conseil fédéral selon l’Asloca.
Comme l’Artias le rappelait récemment dans un dossier de veille, les personnes et les familles disposant d’un budget limité sont confrontées à des difficultés croissantes pour satisfaire leur besoin fondamental de se loger. Elles sont exposées à des atteintes à ce besoin, qui vont du mal logement jusqu’à l’expulsion. Pour les autorités d’aide sociale également, la hausse des loyers et le manque de logements abordables posent question, notamment en raison du coût versé mensuellement au titre des loyers, qui représente en moyenne un tiers des dépenses de l’aide sociale.
La consultation sur la modification de l’ordonnance court jusqu’au 5 juin 2026.
